Skip to content
Главная | Позиция вас рф об аренде земли

Позиция вас рф об аренде земли

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом деле, как и в предыдущих, суды различных инстанций, разрешая конфликт, связанный с определением размера арендной платы за земельный участок, арендуемый у муниципального образования, использовали неодинаковые подходы. Суды двух последующих инстанций, напротив, исходили не из условий договора о размере арендной платы, а из отличной от него методики расчета арендной платы, соответствующей нормативным актам, принятым органами государственной власти и местного самоуправления.

Блог экспертов — бухгалтерские новости, налоговая практика и юридические советы

Президиум ВАС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции, хотя и подтвердил правовую позицию февраля г. В силу этого публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннее изменение.

Указанная позиция, по сути верная, вряд ли могла называться правовой в связи с отсутствием в Постановлении какого-либо ее правового обоснования. Хотя в первой части она соответствует положениям п. Применительно к аналогичной ситуации, возникшей с принятием нового Закона о связи, которым было введено государственное регулирование цен тарифов на услуги присоединения и услуги по пропуску трафика, еще в Постановлении от Поскольку в анализируемом конфликте речь шла об изменении твердой арендной платы, в Постановлении не поднимался вопрос о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке формулы определения размера арендной платы и ее составляющих.

Так как при принятии Позиция вас РФ об аренде земли Президиумом ВАС РФ преследовались различные цели, сопутствующие обстоятельства дел различались, а правовое их обоснование четкостью не отличалось, выявить соотношение между ними было затруднительно. Неопределенность в этом вопросе породила разнобой в судебной практике. Перми к многострадальному ООО "Восход N " о взыскании с него арендной платы по договору аренды от При новом рассмотрении дела вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от Заявитель надзорной жалобы уплачивал арендную плату на основании условий договора аренды земельного участка от В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и пункту 3 статьи Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Если объекта аренды еще нет

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи Кодекса является неосновательным.

В силу пункта 3 статьи ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи ГК РФ.

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Акционерное общество арендодатель обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Удивительно, но факт! Практика одностороннего увеличения арендодателем размера арендной платы по договорам аренды земельных участков приводит к ущемлению прав арендаторов, которые, заключая такие договоры, рассчитывают на определенную предсказуемую стабильность договорных отношений и, исходя из нее, планируют свою предпринимательскую деятельность.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2. Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание.

Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Согласно пункту 1 статьи ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи Кодекса. Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

Досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Акционерное общество арендодатель обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью арендатору о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения. В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи ГК РФ. Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца пункт 2 статьи Кодекса. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон.

Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом.

Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

ФНС: арендатор - не всегда налоговый агент по НДС

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения. Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик арендодатель передал истцу в аренду нежилое помещение цех вентиляции и пневмотранспорта сроком на пять лет.

В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности. По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование. В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием.

Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям. Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Удивительно, но факт! В силу предписаний ст.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.

Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи ГК РФ. С учетом изложенного требования истца собственника оборудования о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Акционерное общество субарендатор обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом арендодателю об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.

Удивительно, но факт! Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом субарендатором и третьим лицом арендатором с согласия ответчика арендодателя , истек в период действия договора аренды.

Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды. В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск. Анализируемый прецедент возник в связи с необходимостью приведения договорных условий об арендной плате в соответствие с установленными позднее более льготными ставками, и, как отмечалось в Постановлении, это положение по существу представляло собой социальную льготу, введенную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий, поскольку тарифы на продукцию и услуги зависят в том числе от стоимости аренды земельных участков, на которых расположены объекты электроэнергетики.

Кроме того, он касался договора, заключенного после введения в действие ЗК РФ, установившего регулируемую арендную плату. На практике гораздо чаще ставки арендной платы изменяются публичными образованиями в сторону увеличения, причем значительного, но указанную выше правовую позицию арбитражные суды стали распространять и на эти отношения, в том числе на договоры, заключенные до введения в действие ЗК РФ.

Перми в иске о взыскании арендной платы по тому же договору аренды от При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Пермского края от Практика одностороннего увеличения арендодателем размера арендной платы по договорам аренды земельных участков приводит к ущемлению прав арендаторов, которые, заключая такие договоры, рассчитывают на определенную предсказуемую стабильность договорных отношений и, исходя из нее, планируют свою предпринимательскую деятельность.

Удивительно, но факт! Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит Администрация города арендодатель и предприниматель арендатор заключили договор аренды земельного участка.

Попытка подправить указанную выше правовую позицию, нарушающую баланс в отношениях сторон договора, была предпринята в Постановлении Президиума ВАС РФ от Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности в сумме 4 руб.

Земельный участок был предоставлен предпринимателю под строительство станции техобслуживания автомобилей сроком до Требование было удовлетворено частично.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ФАС Поволжского округа судебные акты также оставил без изменения. В соответствии с п. Стоимость аренды земельного участка согласно п. Договор аренды может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в договор в качестве его условий в соответствии с нормативными актами публичных образований.

Увеличение арендной платы в результате изменения ставок публичным собственником земельного участка не является нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы. Если иное не установлено федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Специальные нормы содержатся в Федеральных законах от 25 октября г.

Следует учитывать, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов[10]. Арендная плата по заключенному на торгах договору аренды земельного участка складывается в ходе торгов в зависимости от рыночных цен.

Так в Информационном письме от При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Рекомендуем к прочтению! разница завещания и дарственной

Между тем конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому отдельный элемент здания, например крыша, не может являться объектом аренды. Таким образом, первоначально ВАС РФ придерживался противоположной позиции, согласно которой договор, заключенный в отношении передачи в пользование части вещи, не является договором аренды, а представляет собой договор, не поименованный в ГК РФ п.

В Постановлении от ГК РФ не содержит норм о порядке пересмотра арендной платы, устанавливая лишь ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором п.

Поэтому вполне допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует п. Правильное формулирование условий договора аренды, основанное на разумном балансе интересов сторон договора и грамотном распределении рисков, приобретает принципиальное значение.

Особое внимание следует уделить анализу условий договора аренды государственного и муниципального имущества. Ведь арендные ставки могут быть квалифицированы как регулируемые цены п. Например, как указывается в п. Так, включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подп. Применительно к земельным участкам, находящимся в публичной собственности, исходя из положений ст.

Удивительно, но факт! Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Еще один вывод, защищающий интересы арендатора от злоупотреблений арендодателя, содержится в п. Если возврат имущества арендодателю не оформлен, арендатору придется доказывать фактический возврат Пока земельный участок не возвращен арендодателю по акту приема-передачи, арендная плата подлежит начислению, даже если арендатор уже освободил земельный участок и срок действия договора аренды истек.

Департамент арендодатель и ООО арендатор заключили договор аренды земельного участка. Договор был зарегистрирован, а дополнительным соглашением к договору стороны продлили срок действия договора на 11 месяцев.

Судебные инстанции, приняв во внимание, что общество после истечения срока действия договора аренды продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, признали договор аренды возобновленным на неопределенный срок.

При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца п. Так, по одному из дел арендодатель направил арендатору соглашение о расторжении договора, а поскольку общество не выполнило требование по передаче арендодателю земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с иском о возврате земельного участка и погашении задолженности.

Суды трех инстанций удовлетворили требования истца, исходя из отсутствия доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка, а также из доказанности наличия задолженности по арендной плате.

Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора

Судами было установлено, что спорный земельный участок не возвращен обществом по акту приема-передачи. Доводы арендатора о невозможности возврата земельного участка из-за того, что спорный земельный участок был освобожден и сразу занят другим арендатором не подтверждены документально.

Акт приема-передачи земельного участка подписан не был, поэтому взыскание арендной платы за период пользования земельным участком, которым якобы арендатор уже не пользовался, суды сочли правомерным постановление ФАС Западн о-Сибирского округа от



Читайте также

  • Исковое заявление о пропуске сроке принятия наследства
  • Можно ли взять ипотеку по материнскому капиталу